Kartal'da Kentsel Dönüşüm Bölgesinde Ev Alırken Neye Bakılmalı?

Kartal'da kentsel dönüşüm, ev bakan alıcıların en sık sorduğu konulardan biri oldu. Yukarı Mahalle, Kordonboyu ve Petrol-İş'teki yaklaşık 135 bin metrekarelik riskli alanın imar planları Haziran 2026'da onaylandı, ama eylül başında bazı malikler itirazların hâlâ sonuçlanmadığını söyledi. Bu yazıda böyle bir bölgede daire almayı düşünen birinin tapudan sözleşmeye kadar neye bakması gerektiğini, 6306 sayılı Kanun'un güncel metnine dayanarak anlatıyoruz.

Kartal kentsel dönüşüm sürecinde son durum ne?

Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanı Murat Kurum, 17 Haziran 2026'da Yukarı Mahalle, Kordonboyu Mahallesi ve Petrol-İş Mahallesi'ndeki yaklaşık 135 bin metrekarelik riskli alana ilişkin imar planlarının onaylandığını açıkladı. Açıklamada konut sayısı, uygulama yöntemi ya da takvim paylaşılmadı.

1 Eylül 2026'da ise Etap 1 ve Etap 2 bölgesindeki malik ve esnaf, Kartal Belediyesi önünde bir açıklama yaptı. Maliklere göre plana yapılan itirazlar sonuçlanmadığı için plan kesinleşmiş değil, buna rağmen bazı binalarda karot alımı başladı. Taleplerinin arasında kira ve taşınma desteğinin netleşmesi, haklarının yazılı olarak bildirilmesi ve sürecin seçilmiş temsilciler üzerinden yürütülmesi var (Evrensel'in haberi).

Kısacası bölgede plan onaylanmış durumda, uygulamanın nasıl ve ne zaman yapılacağı ise henüz belli değil. Alıcı açısından belirsizliğin asıl kaynağı da bu.

Riskli alan ile riskli yapı aynı şey mi?

Bu ikisi sık karıştırılıyor ve sonuçları farklı.

Kavram	Neyi ifade eder	Alıcı için anlamı
Riskli alan	Bir bölgenin bütün olarak afet riski taşıdığına dair karar	Uygulama ada ya da etap bazında yapılabilir, tek binanın kararı yetmez
Riskli yapı	Tek bir binanın teknik incelemeyle riskli bulunması	Tapuya beyan düşülür, yıkım için süre verilir

Riskli alanda bir binanız olabilir ama o bina için henüz riskli yapı tespiti yapılmamış olabilir. Tersi de mümkün: riskli alan dışında kalan eski bir bina, malikin başvurusuyla tek başına riskli yapı sayılabilir. Bu yüzden alıcının ikisini de ayrı ayrı sorması gerekiyor.

Tapuda neye bakmalı?

6306 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre riskli yapılar, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenir. Ayrıca tespit tutanağı binaya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir.

Bu yüzden ilk iş güncel tapu kaydını görmek. Satıcıdan fotokopi tapu yerine, işlem gününe yakın tarihli tapu kayıt örneği isteyin. Beyanlar hanesinde "riskli yapı" ibaresi varsa, binanın hukuki durumu artık dönüşüm sürecine bağlıdır. Böyle bir dairede pazarlık, kira geliri ve oturma süresi hesabı tamamen değişir.

Beyanlar hanesi temizse bu, binanın sağlam olduğu anlamına gelmez. Sadece henüz tespit yapılmadığını gösterir. Bina riskli alan sınırları içindeyse ileride tespit yapılabileceğini hesaba katın.

Salt çoğunluk kuralı alıcıyı nasıl etkiler?

2023'te 7471 sayılı Kanun'la yapılan değişiklikten sonra, riskli yapılarda ve riskli alanlarda yıkım, yeniden yapım, kat karşılığı anlaşma gibi kararlar, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğuyla alınıyor. Eskiden bu oran üçte ikiydi.

Bunun pratik karşılığı şu: bir daire aldığınızda, binanın ya da adanın geri kalan maliklerinin önceden aldığı karara bağlı kalabilirsiniz. Kanuna göre karara katılmayanların arsa payları, Başkanlıkça belirlenen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılıyor. Riskli alanlarda paydaşlara satış olmazsa bu payları dönüşümü yürüten idare ya da TOKİ rayiç bedelle satın alıyor. Karar ve anlaşma şartları karara katılmayan maliklere noter yoluyla ya da muhtarlıkta on beş gün ilanla bildiriliyor.

Kanun, karar alınmış ama satış henüz tamamlanmamış bir payı üçüncü kişi satın alırsa, tapuda tescil için alıcının elektronik tebligat adresini tapu müdürlüğüne bildirmesini zorunlu tutuyor. Bu tür bir daireyi alırken, önceki malike yapılmış bildirimlerin ve tekliflerin birer örneğini mutlaka isteyin.

Riskli yapı tespitine karşı maliklerin on beş gün içinde itiraz hakkı bulunuyor. Yıkım için ise maliklere doksan günü aşmayacak bir süre veriliyor.

Şubat 2026 yönetmeliğiyle ne değişti?

4 Şubat 2026'da Resmî Gazete'de yayımlanan uygulama yönetmeliği değişikliğiyle malik toplantıları zorunlu hale geldi. Tek bir malikin talebiyle toplantı yapılıyor, tarihi bina girişinde ve muhtarlıkta ilan ediliyor, kararlar tutanağa bağlanıyor. Belediyeler de ruhsat vermeden önce çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını, tebligatların yapılıp yapılmadığını kontrol edecek. Yıkılan riskli yapıların tapu kaydına ayrıca "6306 sayılı Kanun kapsamındadır" ibaresi ekleniyor.

Alıcı için bunun faydası, binada geçmişte ne konuşulduğunu gösteren yazılı bir iz olması. Toplantı tutanaklarını ve varsa müteahhitle imzalanmış sözleşme taslağını görmeden kapora vermeyin.

Dönüşüm bölgesinde ev alacaklar ne yapmalı?

Kartal'da dönüşüm ihtimali olan bir dairede alıcıların en sık atladığı adımlar şunlar:

• Güncel tapu kayıt örneğinde beyanlar hanesine bakın: riskli yapı ibaresi, ipotek, haciz veya şerh var mı?
• Binanın riskli alan sınırları içinde kalıp kalmadığını Kartal Belediyesi imar birimine ya da Bakanlık il müdürlüğüne sorun. Plana itiraz süreci devam ediyorsa bunu da öğrenin.
• Yönetimden son toplantı tutanaklarını, varsa karot ve deprem performans raporunu isteyin.
• Müteahhitle bir anlaşma yapılmışsa daire başına verilecek metrekareyi, teslim süresini ve kira desteğini yazılı olarak görün.
• Daire kiradaysa kiracının tahliye sürecinde ne olacağını ve kira gelirinin kaç ay sürebileceğini hesaba katın.
• Ödemeyi tapu işlemiyle eş zamanlı yapın. Bunun için yakında devreye girecek tapuda güvenli ödeme sistemi rehberimize göz atabilirsiniz.

Fiyat tarafında da dikkatli olmak gerekiyor. Dönüşüm bölgesinde bir dairenin değeri, bugünkü haliyle değil, dönüşüm sonrasında karşılığında alınacak hakla ölçülüyor. Arsa payı, kat karşılığı oranı ve teslim süresi bilinmeden yapılan fiyat değerlendirmesi yanıltıcı olur. Elinizdeki daire için tarafsız bir rakam görmek isterseniz ücretsiz ekspertiz ve değerleme talebi oluşturabilirsiniz.

Satıcıysanız beyanlar hanesindeki bilgiyi, toplantı kararlarını ve müteahhit görüşmelerini baştan alıcıyla paylaşmak, satış sürecini kısaltır. Bilgi saklanırsa satış genelde tapu günü ya da sonrasında sorun çıkarır.

Dönüşüm sürecine girmemiş, yeni yapı denetimli binalarda ev arayanlar Kartal ve çevresindeki güncel ilanlarımıza bakabilir. Genel kontrol listesi için Anadolu Yakası'nda ev alırken dikkat edilecek noktalar yazımız da işinize yarar.

Sık sorulan sorular

Riskli yapı olarak tespit edilen daire satılabilir mi?

Evet, satış yasak değildir. Ancak alıcı, binanın dönüşüm sürecine ve alınmış salt çoğunluk kararlarına tabi olur. Kararın ve satış sürecinin hangi aşamada olduğu sözleşmeden önce öğrenilmelidir.

Riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadar?

6306 sayılı Kanun'a göre malikler veya kanuni temsilcileri tespite karşı on beş gün içinde itiraz edebilir. Muhtarlıkta yapılan ilanın son günü tebliğ tarihi sayılır.

Kentsel dönüşüm kararı için kaç malikin onayı gerekir?

Riskli yapılarda ve riskli alanlarda, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu yeterlidir. Kişi sayısı değil, arsa payı oranı esas alınır.

Riskli alanda olmak binanın yıkılacağı anlamına mı gelir?

Doğrudan gelmez. Uygulama etap ve ada bazında planlanır. Binanın kendisi için ayrıca riskli yapı tespiti yapılması ya da alan uygulamasına dahil edilmesi gerekir.

Kartal'da dönüşüm bölgesindeki bir daireyi almadan veya satmadan önce tapu kaydını ve bina evraklarını birlikte incelemek isterseniz iletişim sayfamızdan bize ulaşabilirsiniz.

Kaynaklar:

• 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun, mevzuat.gov.tr
• Takvim, Bakan Kurum'dan Kartal'a kentsel dönüşüm açıklaması, 17 Haziran 2026
• Evrensel, Kartal'da kentsel dönüşüm açıklaması, 1 Eylül 2026
• CNBC-e, Kentsel dönüşüm yönetmeliğinde değişiklik, 4 Şubat 2026

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez. Kendi taşınmazınızla ilgili işlem yapmadan önce güncel tapu kaydını, ilgili idarenin kararlarını ve gerekirse bir avukatın görüşünü esas alın.