Kasım Ayı Kira Artış Oranı Yüzde 31,23 Olarak Açıklandı

TÜİK, ekim ayı enflasyonunu 3 Kasım 2026 sabahı açıkladı ve Kasım 2026 kira artış oranı yüzde 31,23 olarak belli oldu. Kira sözleşmesi kasımda yenilenen bir ev sahibi, kirayı en fazla bu oranda artırabilir. Ekimde tavan yüzde 31,49'du, yani sınır biraz daha aşağı indi. Aşağıda oranın nereden geldiğini, yeni kiranın nasıl hesaplandığını ve kasımda yenileme yapacakların dikkat etmesi gereken noktaları anlattık.

Kasım ayı kira artış oranı neden yüzde 31,23?

Kira artışında yıllık enflasyon kullanılmaz. Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesine göre yenilenen dönemde kira, bir önceki kira yılında TÜFE'nin on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Bu oran her ay enflasyon bülteniyle birlikte yayımlanır.

Ekim 2026 bülteninde rakamlar şöyle: aylık TÜFE yüzde 2,58, yıllık TÜFE yüzde 29,77, on iki aylık ortalamalara göre değişim ise yüzde 31,23. Kiraya uygulanan tavan bu son rakamdır. Yıllık enflasyonun yüzde 29,77 olmasına rağmen kira tavanının daha yüksek kalması, ortalamanın geçmiş on iki ayın daha yüksek enflasyonunu da içinde taşımasından kaynaklanıyor. TÜİK'in ekim verisinin tüm kalemlerini Kasım 2026 kira artış oranını duyuran haberde görebilirsiniz.

Son aylarda uygulanan tavan oranlar şöyle seyretti:

Kira artışının uygulandığı ay	Azami artış oranı
Ağustos 2026	%31,90
Eylül 2026	%31,79
Ekim 2026	%31,49
Kasım 2026	%31,23

Tavan dört aydır her ay biraz geriliyor. Fark küçük görünse de 30.000 TL'lik bir kirada ekim ile kasım tavanı arasında aylık yaklaşık 78 TL fark oluşuyor.

Yeni kira nasıl hesaplanır?

Hesap basit: mevcut kirayı 1,3123 ile çarparsınız. Örneğin 20.000 TL kira, kasımda en fazla 26.246 TL olur. Kendi rakamınızla denemek için sitemizdeki kira ve kredi hesaplama araçlarını kullanabilirsiniz.

Mevcut aylık kira	Kasım 2026 azami yeni kira
15.000 TL	19.684,50 TL
20.000 TL	26.246 TL
25.000 TL	32.807,50 TL
30.000 TL	39.369 TL
35.000 TL	45.930,50 TL

Burada iki noktaya dikkat edin. Birincisi, oran üst sınırdır. Taraflar daha düşük bir artışta anlaşabilir, ev sahibinin tavanı uygulama zorunluluğu yoktur. İkincisi, sözleşmede yüzde 25 ya da yüzde 20 gibi daha düşük bir artış yazıyorsa, sözleşmedeki oran geçerlidir, yasal tavan bunun üzerine çıkma hakkı vermez.

Hangi sözleşmelerde Kasım oranı uygulanır?

Belirleyici olan, kira yılınızın başladığı aydır. Sözleşmeniz bir kasım ayında başladıysa her yıl kasımda yeni kira yılına girersiniz ve bu yıl yüzde 31,23 tavanı geçerli olur. Kira ödeme günü ayın 1'i ya da 15'i olabilir, bu oranı değiştirmez.

Ay karışıklığı sık yapılan bir hata. Eylül verisiyle açıklanan yüzde 31,49 ekimde yenilenen sözleşmeler içindi. Kasımda yenilenen bir sözleşmeye bu oran uygulanırsa kiracı yasal sınırın üzerinde ödemiş olur, aradaki fark düzeltilmelidir.

Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, süre bitmeden en az 15 gün önce çıkacağını bildirmezse sözleşme aynı şartlarla bir yıl uzar. Ev sahibi yalnızca sürenin dolduğunu söyleyerek kiracıyı çıkaramaz. Hangi durumlarda tahliye istenebileceğini ev sahibinin kiracıyı çıkarabileceği yasal durumlar yazımızda ayrıca anlattık.

Beş yılı dolan kiracılarda durum farklı

Kanun, beş yıldan uzun süren ya da beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde kiranın hâkim tarafından yeniden belirlenebileceğini söylüyor. Bu kira tespitinde TÜFE ortalamasının yanında evin durumu ve çevredeki emsal kiralar da dikkate alınıyor. Yani aynı daireyi beş yılı aşkın süredir kiralayan biri için tavan yüzde 31,23 ile sınırlı kalmayabilir.

Zamanlama da önemli. Kira tespit davası yeni kira döneminin başlamasından en az 30 gün önce açılırsa ya da ev sahibi bu süre içinde kiracıya yazılı olarak artış bildirirse, mahkemenin belirlediği kira yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. Ayrıca kira bedeli ve tespit uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu. Arabulucuda anlaşma sağlanırsa iş mahkemeye taşınmadan biter.

Kartal, Pendik ve Maltepe gibi ilçelerde yıllardır aynı evde oturan kiracılarda, her yıl yasal tavanla artan kira bölgedeki yeni kiraların gerisinde kalmış olabilir. Böyle bir durumda ev sahibi tespit yoluna gidebilir. Kiracı açısından da konuyu önceden konuşup makul bir rakamda anlaşmak, çoğu zaman hem masraf hem zaman açısından daha mantıklı oluyor.

Kasımda yenileme yapacaklar ne yapmalı?

Ev sahibi iseniz:

• Yeni kira tutarını sözleşme bitmeden yazılı olarak bildirin. Mesaj atmak yerine noter ya da imzalı yazı daha sağlam kayıt olur.
• Tavanı uygulayacaksanız hesabı yüzde 31,23 ile yapın, ekim oranını kullanmayın.
• Beş yılı dolan bir kiracınız varsa 30 günlük süreyi kaçırmayın. Dairenizin bugünkü kira değerini bilmiyorsanız ücretsiz değerleme ve ekspertiz talebi ile emsal bir rakam görebilirsiniz.

Kiracı iseniz:

• Ev sahibinin istediği tutarı sözleşmedeki artış maddesi ve yüzde 31,23 tavanı ile karşılaştırın.
• Tavanı aşan kısmı ödemek zorunda değilsiniz. Yasal sınıra kadar olan artışı banka üzerinden, açıklamaya "Kasım 2026 kira bedeli" yazarak ödeyin.
• Taşınmayı düşünüyorsanız sözleşme bitiminden en az 15 gün önce bildirim yapın. Bu sırada bölgedeki güncel kiralık ve satılık ilanlara bakarak piyasa ile karşılaştırma yapabilirsiniz.

Oranın her ay nasıl değiştiğini ve tarafların genel haklarını kira artış oranları ve yasal haklar rehberimizde düzenli olarak güncelliyoruz.

Sık sorulan sorular

Kasım 2026 kira zammı yüzde kaç?

Kasımda yenilenen konut ve işyeri kira sözleşmelerinde azami artış yüzde 31,23'tür. Bu oran TÜİK'in 3 Kasım 2026'da açıkladığı ekim ayı TÜFE on iki aylık ortalamasıdır.

Ev sahibi yüzde 31,23'ten fazla zam isteyebilir mi?

Normal yenilemede isteyemez. Tavanı aşan anlaşmalar aşan kısım için geçersizdir. Beş yılı dolan sözleşmelerde ise hâkim emsal kiraları dikkate alarak daha yüksek bir bedel belirleyebilir.

Yüzde 25 sınırı hâlâ geçerli mi?

Hayır. Konut kiralarında uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024'te sona erdi. Şu an tek üst sınır TÜFE'nin on iki aylık ortalamasıdır.

Aralık ayında yenilenecek sözleşmeler için oran ne zaman belli olur?

Aralık oranı, kasım ayı enflasyonuyla birlikte aralık ayının başında TÜİK tarafından açıklanacak.

Kaynaklar:

• Paratic, Kasım 2026 kira artış oranı belli oldu (TÜİK ekim 2026 TÜFE verileri)
• A Haber, 2026 Kasım ayı kira artış oranı ve örnek hesaplar
• Türk Borçlar Kanunu (6098 sayılı), madde 344, 345 ve 347, mevzuat.gov.tr

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır, hukuki danışmanlık yerine geçmez; işlem öncesinde güncel mevzuatı ve sözleşmenizi kontrol edin.